【導(dǎo)讀】 

企業(yè)改制土地資產(chǎn)確權(quán)登記、評估與處置是土地資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，這一切也是伴隨著國家改革開放、企業(yè)改制和土地使用制度改革逐步發(fā)展完善起來的。

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改制對企業(yè)用地的要求

一、企業(yè)改制對土地資產(chǎn)的要求

企業(yè)改制建立現(xiàn)代企業(yè)制度，要求土地產(chǎn)權(quán)明確，土地價值明晰、土地資產(chǎn)合理處置。上個世紀(jì)90年代以來，國家出臺了一系列政策，對改制企業(yè)劃撥土地使用權(quán)處置的原則、處置方式、處置程序和政府審批管理等，均作了明確規(guī)定。主要內(nèi)容包括：

1．處置原則

按照“明晰產(chǎn)權(quán)、顯化資產(chǎn)、區(qū)分類型、合理處置、規(guī)范管理、促進發(fā)展”的原則，從有利于搞活整個國有經(jīng)濟，促進國有經(jīng)濟布局戰(zhàn)略調(diào)整和國有企業(yè)的戰(zhàn)略性改組，推動企業(yè)科技進步出發(fā)，積極參與和支持國有企業(yè)改革工作，盤活和顯化企業(yè)土地資產(chǎn)。

2．處置方式

從國有經(jīng)濟布局戰(zhàn)略調(diào)整、國有企業(yè)戰(zhàn)略性改組和企業(yè)改制建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求出發(fā)，可以根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采用保留劃撥、授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資（入股）、出讓或租賃等不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。

（1）涉及國家安全的領(lǐng)域和對國家長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，可繼續(xù)以劃拔方式使用土地。

（2）對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資（入股）方式配置土地，國家以土地使用權(quán)作價轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

（3）對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地。非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃拔土地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)；也可以分割出與企業(yè)凈負債相當(dāng)?shù)耐恋剞D(zhuǎn)為出讓土地，參與企業(yè)整體拍賣和兼并，購買方或兼產(chǎn)方對剩余土地有優(yōu)先受讓權(quán)和承租權(quán)。

（3）對承擔(dān)國家計劃內(nèi)重點技術(shù)改革項目的國有企業(yè)，原劃拔土地可以繼續(xù)劃撥使用，也可以作價出資（入股）方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

（5）對其他采用成熟技術(shù)進行產(chǎn)品更新和技術(shù)改造的國有企業(yè)，可將原使用的劃拔土地按出讓方式處置，土地收益可作為應(yīng)付賬款暫留企業(yè)，全額用于技術(shù)改造，并參照技改貸款方式進行管理。

通過針對不同類型的企業(yè)改革采取不同方式，既促進了國有經(jīng)濟布局戰(zhàn)略調(diào)整和不同類型行業(yè)的戰(zhàn)略性改組，也實現(xiàn)了國有土地資產(chǎn)的保值增值。

3．明確土地權(quán)益

將國有企業(yè)改革和發(fā)展與完善土地資產(chǎn)處置方式、明確土地權(quán)益相結(jié)合，降低企業(yè)改革成本，促進國有企業(yè)綜合運用多種方式實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值。具體政策內(nèi)容是：

（1）通過深化土地使用制度改革，完善和協(xié)調(diào)出讓、租賃、作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營等不同處置方式之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，降低國有企業(yè)土地資產(chǎn)配置的直接成本。國有企業(yè)改革時，可按規(guī)定自主選擇土地資產(chǎn)處置方式，鼓勵以貨幣、資本、股本等多種形態(tài)綜合實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值。

（2）在土地資產(chǎn)處置時，考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平，使原國有企業(yè)在一定程度上實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值。

采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金。

4．明確土地權(quán)能

（1）以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補繳不同用途的土地出讓金差價；

（2）以授權(quán)經(jīng)營方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法作價出資（入股）、租賃，或在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，并補繳土地出讓金。這些政策規(guī)定和措施進一步明確了國家作價出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的權(quán)益。

5．優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)

將優(yōu)化國有企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、減輕企業(yè)負擔(dān)與調(diào)整用地結(jié)構(gòu)有機結(jié)合，并鼓勵國有企業(yè)充分利用和盤活現(xiàn)有建設(shè)用地，促進國有企業(yè)減債、脫困和集約利用土地。

6．明確用地方式

國有企業(yè)在改革前可繼續(xù)以劃撥方式使用原有土地；改革后的企業(yè)用地符合《劃撥用地目錄》的，可仍以劃撥方式使用，不符合目錄的，一律實行有償使用。

7．細化配置土地權(quán)利

根據(jù)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中對土地利用的不同要求，進一步細化配置土地權(quán)利，降低用地成本。國有企業(yè)因鋪設(shè)地上、地下管線等需要通過集體土地或其他單位、個人使用的國有土地的，按規(guī)定可以通過設(shè)定地役權(quán)的方式解決。

8．明確外商投資企業(yè)用地政策

國有企業(yè)與外資進行合資、合作，凡以出讓、租賃、國家作價出資（入股）方式取得土地使用權(quán)的，不再另行繳納場地使用費；符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，可按劃撥方式用地。

二、企業(yè)改制對土地產(chǎn)權(quán)的要求

產(chǎn)權(quán)清晰作為現(xiàn)代企業(yè)制度的一個重要特征。土地資產(chǎn)是企業(yè)重要的資產(chǎn)。過去計劃經(jīng)濟條件下我國企業(yè)長期無償、無期限地使用國有土地，企業(yè)對土地產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)認識不夠，往往到改制時才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不清甚至存在大量土地產(chǎn)權(quán)糾紛，影響企業(yè)改制進程，也未來發(fā)展帶來不利影響。

在國有企業(yè)改制過程中，合理界定土地產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵在于明確企業(yè)的土地產(chǎn)權(quán)是否清楚、取得了何種土地使用權(quán)類型以及相應(yīng)的權(quán)利限制，而不僅僅限于是否取得了國有土地使用證。

1．合理劃定企業(yè)土地資產(chǎn)范圍

納入改制范圍的企業(yè)土地，應(yīng)當(dāng)是權(quán)源合法、四至清楚、面積明確的產(chǎn)權(quán)清晰土地。對那些土地產(chǎn)權(quán)資料不全，尤其是企業(yè)隸屬關(guān)系經(jīng)過多次變更后，土地產(chǎn)權(quán)不明確的情況，可以把有爭議的部分單獨劃出去，不列入企業(yè)的改制范圍，從源頭上保證股份制企業(yè)的土地產(chǎn)權(quán)明確；此外，已經(jīng)房改的住宅用地等，也不能納入企業(yè)改制范圍。

2．合理選擇土地資產(chǎn)處置方式

不同的土地資產(chǎn)處置方式，其土地使用權(quán)類型和土地使用權(quán)主體也不同。土地資產(chǎn)處置方式有出讓、租賃、作價入股和授權(quán)經(jīng)營等。對于國家以土地使用權(quán)作為資產(chǎn)入股、租賃或授權(quán)經(jīng)營給改制后的企業(yè)的，土地使用權(quán)確定給改制后的企業(yè)，企業(yè)取得的土地使用權(quán)類型分別為國家入股、國家租賃和國家授權(quán)經(jīng)營土地；如改制企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)或以劃撥方式取得的土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)后，作價入股給改制后企業(yè)的，或企業(yè)直接以出讓方式取得土地使用權(quán)的，改制企業(yè)可取得出讓土地使用權(quán)；對于企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)或以劃撥方式取得的土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)后，出租給改制企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由母公司而非改制企業(yè)持有，改制企業(yè)只持有合法租用的他項權(quán)利證明書，而不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等；而改制企業(yè)以出讓、作價入股、授權(quán)經(jīng)營、國家租賃等方式取得土地的，其土地使用權(quán)則可以依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

3．土地產(chǎn)權(quán)應(yīng)確權(quán)登記

土地登記材料是確認土地產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，也就是說企業(yè)所獲得的土地產(chǎn)權(quán)只有經(jīng)過當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T的登記才能有效，往往有許多企業(yè)不重視土地登記工作，這也是造成土地產(chǎn)權(quán)糾紛的一個重要原因。對于改制企業(yè)，在劃定土地資產(chǎn)范圍、土地評估以及確定土地資產(chǎn)處置方式時，相關(guān)土地應(yīng)當(dāng)已經(jīng)確權(quán)登記，領(lǐng)有不動產(chǎn)權(quán)證書，避免此后產(chǎn)生不必要的產(chǎn)權(quán)糾紛。

合理界定土地產(chǎn)權(quán)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的必然要求，我國法律已明確規(guī)定，股份有限公司尤其是上市公司使用的土地，不符合《劃撥用地目錄》的必須進行有償使用。明晰的土地產(chǎn)權(quán)則是規(guī)范有償使用的基礎(chǔ)。

在實際工作中，土地產(chǎn)權(quán)界定是一項綜合性工作，它不僅需要土地法律、土地經(jīng)濟、土地管理等方面的專業(yè)知識，還需要根據(jù)改制企業(yè)的實際情況，把土地產(chǎn)權(quán)界定與土地資產(chǎn)范圍的劃定、土地評估、土地使用權(quán)處置等緊密結(jié)合起來，以保證國有企業(yè)順利實施改制。

摘自：2007年組織編寫的《土地資產(chǎn)管理理論與實務(wù)》（中國財政經(jīng)濟出版社）有改動

—來源：土言土語