甘政辦發(fā)〔2020〕42號(hào)
各市、自治州人民政府,蘭州新區(qū)管委會(huì),省政府有關(guān)部門,中央在甘有關(guān)單位:
為完善我省建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng),進(jìn)一步提高節(jié)約集約用地水平,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展,根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》(國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào))精神,經(jīng)省政府同意,提出如下實(shí)施意見。
一、完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制
?。ㄒ唬┟魑煌瑱?quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。
1.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人必須按照劃撥決定書規(guī)定的用途和使用條件開發(fā)建設(shè)和使用土地。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自轉(zhuǎn)讓;需轉(zhuǎn)讓的,劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)向縣級(jí)以上自然資源部門提出申請(qǐng),報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款,按轉(zhuǎn)移登記辦理;土地用途不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規(guī)劃的前提下,由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照有關(guān)規(guī)定足額繳納土地出讓價(jià)款。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省住建廳、省財(cái)政廳、省稅務(wù)局、人行蘭州中心支行;各市州政府、蘭州新區(qū)管委會(huì),以下均需各市州政府、蘭州新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)落實(shí),不再列出)
2.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)方可轉(zhuǎn)讓。通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省住建廳、省稅務(wù)局、人行蘭州中心支行)
3.以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定,不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn),可以繼續(xù)保留作價(jià)出資或入股方式,也可以補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款,將土地使用權(quán)變更為出讓方式。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省住建廳、省稅務(wù)局、人行蘭州中心支行)
(二)細(xì)化完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓規(guī)則。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)依照規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上自然資源部門和住建部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并應(yīng)具備獨(dú)立的分宗條件,滿足規(guī)劃、消防、用水、用電、用暖、用氣等要求,不影響生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和獨(dú)立使用功能。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的,應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人的同意,并保障權(quán)利人的合法權(quán)益。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省住建廳)
(三)實(shí)施差別化的稅收政策。充分發(fā)揮稅收政策在土地二級(jí)市場(chǎng)中的調(diào)節(jié)作用,進(jìn)一步盤活存量建設(shè)用地。在《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》授權(quán)地方權(quán)限內(nèi),探索實(shí)施城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策,促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。對(duì)閑置低效用地,應(yīng)充分發(fā)揮土地管理和稅收調(diào)節(jié)作用,依法促進(jìn)低效用地轉(zhuǎn)讓再開發(fā)利用。依法落實(shí)減稅降費(fèi)政策,降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日,對(duì)我省增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省稅務(wù)局、省財(cái)政廳、省住建廳、人行蘭州中心支行)
二、完善建設(shè)用地使用權(quán)出租管理
?。ㄒ唬┮?guī)范以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權(quán)方可出租。土地使用權(quán)出租后,出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租,出租人應(yīng)依照規(guī)定辦理登記。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的,不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省住建廳、省稅務(wù)局、省市場(chǎng)監(jiān)管局)
(二)規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。宗地長(zhǎng)期出租或部分用于出租且可分割的,應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度,出租人依法申報(bào)并繳納相關(guān)收益的,不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省住建廳、省財(cái)政廳、省稅務(wù)局)
(三)營(yíng)造建設(shè)用地使用權(quán)出租環(huán)境。市、縣級(jí)自然資源部門要強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),建立提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件和場(chǎng)所,制定規(guī)范的出租合同文本,提供交易鑒證服務(wù),保障權(quán)利人的合法權(quán)益。及時(shí)統(tǒng)計(jì)分析建設(shè)用地使用權(quán)出租情況及市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù),定期發(fā)布出租市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息和指南。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局、省稅務(wù)局)
三、完善建設(shè)用地使用權(quán)抵押機(jī)制
?。ㄒ唬┟鞔_不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件。土地使用權(quán)抵押,抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押,應(yīng)按照規(guī)定辦理抵押登記。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),應(yīng)連同其地上建筑物一并依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán),劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。劃撥土地使用權(quán)抵押,其抵押價(jià)值應(yīng)根據(jù)劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格計(jì)算。劃撥土地價(jià)格可根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)〉的通知》(自然資辦函〔2019〕922號(hào))的有關(guān)規(guī)定科學(xué)合理評(píng)估。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后,根據(jù)租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局、省稅務(wù)局、省住建廳、省財(cái)政廳、人行蘭州中心支行)
(二)放寬對(duì)抵押權(quán)人的限制。按照債權(quán)平等、適度放寬的原則,自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人,依法申請(qǐng)以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù),涉及企業(yè)之間債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省住建廳、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳)
(三)依法保障抵押權(quán)能。探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,仍須按原用途使用土地,不能隨意變更,確保抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)利益相關(guān)人權(quán)益不受損。各地要進(jìn)一步完善抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定的配套措施,探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制,防控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(責(zé)任單位:省自然資源廳、甘肅銀保監(jiān)局)
四、建立運(yùn)行模式,規(guī)范市場(chǎng)秩序
?。ㄒ唬┙⒔灰灼脚_(tái)。各地要在自然資源部門現(xiàn)有的土地交易機(jī)構(gòu)或平臺(tái)基礎(chǔ)上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)交易平臺(tái),匯集土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息,提供交易場(chǎng)所,辦理交易事務(wù),并提供土地二級(jí)市場(chǎng)信息發(fā)布、交易、成交確認(rèn)、合同簽訂等一站式服務(wù)。各市州和有條件的縣市區(qū)要大力推進(jìn)線上交易平臺(tái)和信息系統(tǒng)建設(shè),積極推廣“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”模式,爭(zhēng)取在2020年年底前建成網(wǎng)上交易系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交易。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局、省稅務(wù)局、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳)
?。ǘ┮?guī)范交易流程。各地要建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的操作流程。交易雙方可通過土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)等發(fā)布和獲取交易信息;交易雙方可自行協(xié)商交易,也可委托交易平臺(tái)公開交易;達(dá)成一致后簽訂合同,依法申報(bào)交易價(jià)格,申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的,市、縣人民政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。要對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)交易中出讓合同和劃撥決定書的履約情況以及交易的合法合規(guī)性等進(jìn)行審核,對(duì)違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或未達(dá)到交易條件、不符合出讓合同或劃撥決定書約定、違反交易規(guī)則的,不予辦理相關(guān)手續(xù)。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局、省稅務(wù)局、省政府國(guó)資委、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳)
?。ㄈ┘訌?qiáng)交易監(jiān)管與不動(dòng)產(chǎn)登記的有序銜接。各地要建立土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息平臺(tái)與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的互通共享機(jī)制,實(shí)現(xiàn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的有序銜接。市場(chǎng)主體提交申請(qǐng)及相關(guān)材料后,可由交易管理部門和登記機(jī)構(gòu)并聯(lián)審查,由交易管理部門出具監(jiān)管意見,同時(shí)將涉及的交易監(jiān)管信息等原始資料及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。登記機(jī)構(gòu)要根據(jù)交易管理部門移交的資料和交易監(jiān)管意見,做出登記或不予登記的決定,辦理相應(yīng)手續(xù),并將登記資料等及時(shí)反饋給交易管理部門。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局、省政府國(guó)資委、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監(jiān)局)
五、健全服務(wù)體系,加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管
?。ㄒ唬┨峁┍憬莞咝Х?wù)。各地要在土地交易機(jī)構(gòu)或平臺(tái)內(nèi)匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)的辦事窗口,建立業(yè)務(wù)聯(lián)辦工作模式,明確各自職責(zé),優(yōu)化辦事流程,嚴(yán)格落實(shí)限時(shí)辦結(jié)制、服務(wù)承諾制,提供“一站式”便捷服務(wù),實(shí)現(xiàn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”,提高辦事效率和服務(wù)水平。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省稅務(wù)局、省市場(chǎng)監(jiān)管局、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監(jiān)局)
(二)規(guī)范中介組織服務(wù)。各地要充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體的積極性,注重發(fā)揮社會(huì)中介組織在市場(chǎng)交易活動(dòng)中的服務(wù)和橋梁功能。可通過公開招標(biāo)方式,選取具備相應(yīng)業(yè)務(wù)資質(zhì)、信用良好的社會(huì)中介組織,為土地二級(jí)市場(chǎng)交易各方提供推介、展示、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)。同時(shí),要加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)管,引導(dǎo)其誠(chéng)信經(jīng)營(yíng);對(duì)失信的中介組織,要建立懲戒和退出機(jī)制。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局、省政府國(guó)資委)
(三)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。各地要在現(xiàn)有土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)上,建立健全土地二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管制度,全面掌握土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、價(jià)款、時(shí)序等信息,綜合分析研判市場(chǎng)形勢(shì),摸清土地二級(jí)市場(chǎng)交易活動(dòng)的規(guī)律與特征,實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管。要建立土地價(jià)格定期評(píng)估和發(fā)布制度,實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)地價(jià)水平和變動(dòng)情況,把握土地市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和價(jià)格走勢(shì)。充分發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)盤活存量用地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用,運(yùn)用財(cái)稅、金融和優(yōu)化服務(wù)等措施,加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的整體調(diào)控,維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省財(cái)政廳、省稅務(wù)局、省政府國(guó)資委、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監(jiān)局)
?。ㄋ模┩晟剖袌?chǎng)信用體系。各級(jí)自然資源部門要加強(qiáng)合同履約監(jiān)管,及時(shí)提醒和督促受讓人繼續(xù)履行相關(guān)義務(wù)。不得因土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)移而隨意變更原合同約定的權(quán)利義務(wù);確需變更的,應(yīng)按程序報(bào)批。要加強(qiáng)土地市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè),強(qiáng)化對(duì)交易各方的信用監(jiān)管,健全以“雙隨機(jī)、一公開”為基本手段、以重點(diǎn)監(jiān)管為補(bǔ)充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制,對(duì)交易行為、交易程序等是否合規(guī)進(jìn)行檢查,并將檢查情況予以公開。各地要結(jié)合實(shí)際,制定土地市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)規(guī)則和約束措施,對(duì)失信責(zé)任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒,推進(jìn)土地市場(chǎng)信用體系共建共治共享。(責(zé)任單位:省自然資源廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局、省稅務(wù)局、省住建廳、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳、人行蘭州中心支行、甘肅銀保監(jiān)局)
六、保障措施
(一)強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。各市、縣人民政府作為土地市場(chǎng)建設(shè)的責(zé)任主體,要切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),建立完善工作機(jī)制,統(tǒng)籌部署土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)工作。各級(jí)自然資源部門要積極會(huì)同財(cái)政、住建、國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管、金融監(jiān)管等相關(guān)部門,建立完善推進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)工作聯(lián)席會(huì)議制度,明確分工,落實(shí)責(zé)任,形成合力,做好人員和經(jīng)費(fèi)保障,確保各項(xiàng)工作舉措和要求落實(shí)到位。
(二)落實(shí)法律法規(guī)。各地要嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)合同法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī),確保建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易依法依規(guī)進(jìn)行。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,可參照本意見執(zhí)行。
?。ㄈ┩晟婆涮状胧?。各地要按照國(guó)務(wù)院及省政府有關(guān)要求,結(jié)合本地區(qū)實(shí)際,加強(qiáng)政策研究,完善工作機(jī)制,細(xì)化交易規(guī)則,制定完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施辦法和配套制度;對(duì)出現(xiàn)的新情況新問題,及時(shí)分析研判,主動(dòng)有效解決,創(chuàng)造開放、便利、透明的交易環(huán)境,確保土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)規(guī)范有序推進(jìn)。
(四)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。各地要加大對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)相關(guān)政策的宣傳力度,強(qiáng)化政策解讀,及時(shí)總結(jié)推廣典型經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新做法,不斷擴(kuò)大土地二級(jí)市場(chǎng)影響力、吸引力,充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體參與積極性。合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,及時(shí)回應(yīng)公眾關(guān)切,營(yíng)造良好的土地市場(chǎng)輿論氛圍,提升市場(chǎng)主體和全社會(huì)依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識(shí),切實(shí)提高土地資源配置和利用效率。
甘肅省人民政府辦公廳
2020年5月4日