國土資發(fā)[1999]222號

　　各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市土地(國土)管理局(廳),解放軍土地管理局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局:

　　近年來,一些地方土地管理部門深化土地使用制度改革,完善土地有償使用方式,開展了國有土地租賃試點(diǎn),取得了一定的經(jīng)驗(yàn)。新頒布的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(以下簡稱《條例》)已將國有土地租賃規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。為貫徹實(shí)施《條例》,規(guī)范國有土地租賃行為,現(xiàn)將《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)印發(fā)給你們,請結(jié)合本地實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　國土資源部

　　一九九九年七月二十七日

　　規(guī)范國有土地租賃若干意見

　　一、嚴(yán)格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,確定國有土地租賃的適用范圍。

　　國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用,由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式,是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主,穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。

　　對原有建設(shè)用地,法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥,不實(shí)行有償使用,也不實(shí)行租賃;對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的,可以實(shí)行租賃。對于新增建設(shè)用地,重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓,租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地,無論是利用原有建設(shè)用地,還是利用新增建設(shè)用地,都必須實(shí)行出讓,不實(shí)行租賃。

　　二、國有土地租賃,可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式,有條件的,必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金,不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn),協(xié)議出租結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案,并向社會公開披露,接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。

　　三、國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地費(fèi)用的,租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算;承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的,租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價余額折算。

　　采用短期租賃的,一般按年度或季度支付租金;采用長期租賃的,應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。

　　四、國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地,應(yīng)實(shí)行短期租賃,短期租賃年限一般不超過5年;對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地,應(yīng)實(shí)行長期租賃,具體租賃期限由租賃合同約定,但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

　　五、租賃期限六個月以上的國有土地租賃,應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時間和調(diào)整幅度,出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。

　　六、國有土地租賃,承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后,經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定,可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押,必須依法登記。

　　承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的,承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有,承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系,第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

　　承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的,租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人,承租土地使用權(quán)由第三人取得,租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

　　地上房屋等建筑物,構(gòu)筑物依法抵押的,承租土地使用權(quán)可隨之抵押,但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

　　在使用年期內(nèi),承租人有優(yōu)先受讓權(quán),租賃土地在辦理出讓手續(xù)后,終止租賃關(guān)系。

　　七、國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán),在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回;因社會公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,應(yīng)對承租人給予合理補(bǔ)償。

　　承租土地使用權(quán)期滿,承租人可申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)予以批準(zhǔn)。未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的,承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回,并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物,恢復(fù)土地原狀。

　　承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時交納土地租金的,土地行政主管部門可以解除合同,依法收回承租土地使用權(quán)。

　　八、各級土地行政主管部門要切實(shí)加強(qiáng)國有土地租金的征收工作,協(xié)助財(cái)政部門作好土地租金的使用管理。收取的土地租金應(yīng)當(dāng)參照國有土地出讓金的管理辦法進(jìn)行管理,按規(guī)定納入當(dāng)?shù)貒型恋赜袃斒褂檬杖?專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。

　　九、各省、市在本《意見》下發(fā)前對國有土地租賃適用范圍已有規(guī)定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的,暫按已有規(guī)定及《國有土地租賃合同》的約定執(zhí)行,并在今后工作中逐步規(guī)范;本《意見》下發(fā)后實(shí)施國有土地租賃的,一律按本《意見》要求規(guī)范辦理。