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集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的條件和流程有哪些？

日期：2020-04-15 17:10:51點擊率：1723

1、什么是集體經(jīng)營性建設(shè)用地？

我國國家的土地，根據(jù)所有權(quán)分為國家所有和集體所有兩類。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

我國國家的土地，根據(jù)土地用途則又分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

所以，一個地塊是否符合集體經(jīng)營性建設(shè)用地，要看以下幾個方面：

是不是集體所有？
是不是建設(shè)用地？
是不是用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的用地？

只有滿足上述要素，才屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地，才有可能入市交易。

2、是不是符合土地規(guī)劃？

《土地管理法》規(guī)定：土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

這里隱含2個要求，第一：經(jīng)營性用途需要由土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定；第二：土地權(quán)屬清晰，已經(jīng)依法登記。

這又要從三個方面去看：

（1）土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的有效性

判斷土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的有效性，主要看其是否由有權(quán)的部門編制，以及是否按照規(guī)定獲得了批準。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃編制、審批的權(quán)限

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，或者由省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準。

城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制、審批的權(quán)限

縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報上一級人民政府審批。

（2）地塊規(guī)劃用途是否為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途

目前土地規(guī)劃、審批、登記等工作適用的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）中與“工業(yè)”、“商業(yè)”近似度較高的是“商服用地”、“工礦倉儲用地”，對應的具體用途如下：

同時，《土地利用現(xiàn)狀分類》中將住宅用地作為一個單獨的類別，與“商服用地”、“工礦倉儲用地”嚴格區(qū)分。

也就是說，可上市的集體建設(shè)用地應為“商服用地”和“工礦倉儲用地”，不包括商品住宅用地。（可能包括養(yǎng)老公寓、集體租賃住房等帶有保障性居住性質(zhì)的經(jīng)營性項目）

（3）集體經(jīng)營性建設(shè)用地是否已依法登記

另外，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市還需符合相關(guān)的程序要求

《土地管理法》規(guī)定，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，在形式和程序上應分別滿足以下要求：

1、在形式上，應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

2、在程序上，前述事項應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

第1個要求比較容易滿足，第2個要求實現(xiàn)起來則較為復雜。對于村民會議或村民代表會議的召集和表決程序，應按照《村民委員會組織法》的規(guī)定進行，這在實際操作中也是不容易的。

小結(jié)：

1、能入市的只是集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

2、要符合有效的土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃。

3、集體經(jīng)營性建設(shè)用地已依法登記，獲得了證書。

4、經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

5、地塊的規(guī)劃用途必須是商服用地和工礦倉儲用地，土地不能用于開發(fā)商品住宅。

雖然集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市可用于商服和工礦倉儲，也可能用于建設(shè)保障性租賃住房，但由于此前集體土地也可以以出租的方式做這些用途，所以，本次土地法的修訂，對于土地市場的影響并不大。

而且，靠近中心城市中心城區(qū)的集體建設(shè)用地，比較有市場需求，但對于遠離中心城市的集體建設(shè)用地，在土地市場低迷的情況下，本來也乏人問津。

所以，綜合來看，集體土地入市有很多限制，在短時間內(nèi)影響并不大。

集體建設(shè)用地入市，不是所有農(nóng)村土地都入市！

附：土地分類相關(guān)知識

1、土地所有權(quán)分類
土地根據(jù)所有權(quán)分為國家所有和集體所有兩類。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

2、土地用途分類

根據(jù)土地用途分為：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

3、土地利用現(xiàn)狀分類
中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和中國國家標準化管理委員會于8月10日聯(lián)合發(fā)布《土地利用現(xiàn)狀分類》，標志著我國土地資源分類第一次擁有了全國統(tǒng)一的國家標準。

《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。

《中華人民共和國土地管理法》與《土地利用現(xiàn)狀分類》中類別的對照關(guān)系：